תכנון בית פרטי

תהליך תכנון בית פרטי

בשעה טובה אתם עומדים להגשים חלום ולבנות בית קרקע פרטי. ככל הנראה מדובר בפרויקט המשמעותי והיקר ביותר שתעשו בחייכם כמשפחה.  בדיוק בגלל זה חשוב להיערך לכך מראש, ולדעת שעומד בפניכם תהליך תכנון מורכב ורב שלבי.את התהליך הזה חשוב לבצע עם ליווי של אדריכל מנוסה ומומלץ כדאי להכיר מראש את השלבים של התכנון, וכן את השיקולים אשר שיכתיבו את חזות הבית, סגנון עיצובו, אופן חלוקת החלל הפנימי, גודל חדרים, חזות הגינה, מספר מפלסים ועוד.

החשיבות של תכנון בית פרטי עם אדריכל

אם אתם מתכננים לבנות בית פרטי כדאי שתבצעו תהליך זה עם ליווי של אדריכל מנוסה ומומלץ. ידוע שתפקיד האדריכל הוא לתכנן עבורכם בית עמיד, יפה ויעיל, אשר עומד בדרישות החוק, מתאים לכם באופן מלא, ואינו חורג ממסגרות התקציב. מה שלא רבים יודעים זה שאדריכל מנוסה לא רק מתכנן היטב את הבית אלא גם הופך את תהליך התכנון והבנייה להרבה יותר יעיל ומהיר.  אדריכל מקצועי ומומלץ  ימנע מטעויות ועיכובים אשר עלולים לעלות לכם בהרבה זמן וכסף. שלב התכנון הינו השלב החשוב ביותר בתכנון הבית, ואורך בדרך-כלל כמה חודשים.  בשלב זה לא מומלץ להזדרז, ו'לעגל פינות'.  גם אם משך התכנון מתארך קצת, זה השלב שבו דוקא כדאי להתעכב על כל פרט ופרט, ובכך להבטיח קבלת תוצאות כמה שיותר טובות, העומדות בציפיות שלכם.

מתחילים בפגישות היכרות

תהליך תכנון של בית פרטי מתחיל בפגישות היכרות.  במהלך פגישה זו האדריכל לומד להכיר אתכם, את החלומות שלכם, ואת אורח חייכם, כדי שתוכלו להרכיב ביחד את רשימת הדרישות, הרצונות והצרכיםשלכם.  הרשימה הזאת נקראת בז'רגון המקצועי 'פרוגרמה', אבל אני אוהבת לכנות אותה 'רשימת מכולת' כי בדומה לרשימת מכולת היא מכילה את כל הדברים שאנחנו צריכים שיהיו בבית.   

כדי להבהיר את ההעדפות אישיות שלכם בתחום העיצוב, וכדי לשקף את הסגנון העיצובי האהוב עליכם- כדאי להגיע לפגישה עם תמונות של בתים שאהבתם, מבחוץ ומבפנים. לקראת פגישת ההיכרות כדאי גם לבדוק מה התקציב העומד לרשותכם.  אדריכל מנוסה ואחראי יוכל לשקף לכם האם התקציב שהכנתם יספיק לבית שאתם רוצים.  כך תוכלו להתחיל בתכנון מתוך שקט נפשי, ותימנעו מחריגות בניה משמעותיות בהמשך.

מפגישת ההיכרות הראשונה חשוב שהאדריכל יצא עם כמה שיותר ידע אודותיכם, ואודות החלומות, ההעדפות והצרכים שלכם.  לפי ההיכרות איתכם ועם הצרכים שלכם בבית, האדריכל יוכל לתמחר את היקף העבודה, ולכוון אתכם לתכנון המתאים ביותר עבורכם.

שיקולים שונים שיש לקחת בחשבון

בתכנון של בית פרטי יש לקחת בחשבון שורה ארוכה של נושאים, אשר כל אחד מהם מורכב מהרבה שיקולים.  כמה מן הנושאים הללו הם:

  • מסגרת תקציב – התקציב העומד לרשותכם יורכב בדרך כלל מכסף שיש ברשותכם, ומכסף שתיקחו בהלוואה או משכנתה.  חשוב לדעת כי מלבד הסכומים שעולה הבניה עצמה, יש הרבה הוצאות נוספות בפרויקט.  את ההוצאות הנוספות הללו הבנק אינו מממן, ולכן תצטרכו לשלם אותן מההון העצמי שלכם.  כדי להמנע מחריגות תקציב בבניה, כדאי להקצות חלק מהסכום העומד לרשותכם עבור ההוצאות הנוספות הללו, וגם עבור הוצאות בלתי צפויות שעלולות להיות בבניה עצמה. 
  • מאפייני הדיירים- כמה נפשות יחיו בבית, ומה הגילאים והעיסוקים של כל אחד מבני המשפחה.  האם מספר הנפשות בבית עתיד לגדול עקב התרחבות המשפחה או להצטמצם עקב עזיבת ילדים בוגרים את הבית.  מה אופי הפעילות בבית, ובאילו ימים ושעות אתם נמצאים בו.  האם אתם שוהים בבית בעיקר בלילות ובסופי-שבוע, או שאתם עובדים מהבית יום-יום. מה תחומי העניין והפעילות שלכם, וכיצד ניתן להתאים לכך את הבית (למשל בישול, אירוח, האזנה למוסיקה, צפייה בסרטים, גינון, כושר גופני, נגרות, ציור וכדומה).
  • סגנון חיים- בהתאם לאורח החיים יש להחליט על אופן חלוקת הבית, למשל אם רוצים אזור ציבור פתוח אם סלון, מטבח ופינת אוכל מחוברים, או אולי תעדיפו שתהיה הפרדה בין החללים השונים. כמו כן יש להחליט על מספר חדרי רחצה ושירותים מבוקשים, בין אם אחד, שניים או חדרי שירותים ורחצה צמודים לכל חדר שינה. בנוסף יש לבחון כמה חשוב לכם מרחב חיצוני, ובאם חשוב לכם מרפסות פתוחות על פני סגורות וכדומה. בנוסף תכנון הבית גם מושפע משעות הפעילות, למשל מיקום המרפסת יהיה מושפע מאם תשבו בה בשעות היום בבוקר, אחר צהרים או בערב, ובאם אתם רוצים להיות בשעה זו במקום מוצל, שמשי ומוגן מרוחות.
  • המרחב שעוטף את הבית- בהתאם לסביבה שעוטפת את הבית והנוף שמשקיף ממנו יש להחליט על חלוקת המרחב הפנימי שלו, כאשר לרוב ההעדפה היא ששטחים ציבוריים יפנו לצדדיים עם נוף יפה אבל גם לצדדים פחות פרטיים ויותר רועשים כמו הרחוב ובסמיכות לשכנים. זאת בעוד שחדרי שינה יהי לרוב באזור הכי שקט בבית. כמו כן, מה שיש סביב הבית משפיע על גודל מבוקש עבור מפתחים וחלונות.

בחינת השטח שעליו יקום הבית

בין השיקולים השונים לתכנון של בית פרטי, חיוני לערוך בירור מעמיק לגבי השטח שעליו יבנה הבית. זה מאד משמעותי בתהליך התכנון, וישפיע על מאפייני הבנייה ומאפייני הבית. צריך לבחון את השטח בשני מישורים: גם במישור הפיסי, וגם במישור החוקי/משפטי.

במישור הפיסי אי אפשר להסתפק רק במדידה הטכנית שעורך המודד המוסמך, אלא צריך לגשת אל השטח, ולבדוק את התנאים הפיסיים שבו, למשל- טופוגרפיה (מישורי או תלול), אקלים כללי באזור ו'מיקרו אקלים' בשטח עצמו, עצים קיימים, אופי הבינוי בסביבה, נוף שנשקף מהשטח, ואפילו את ה'אווירה' במקום, אותה תחושה חמקמקה, שאי אפשר להרגיש מהמידע ה'יבש' בשרטוטים.

כמו כן יש לבדוק בועדה לתכנון ובניה וברשות המוניציפלית המקומית את מצבו ומעמדו של השטח.  הבדיקה הזו מורכבת מהרבה נושאים-
מהן זכויות הבניה במגרש, אשר נקבעו בתב"ע (תכנית בינוי ערים) מבחינת שטח הבית, גובהו, מרחק מינימלי בין שכנים וכו. האם יצא בעבר היתר קודם למבנה במגרש האם מדובר בשטח פרטי או ב'אדמת מנהל' (בבעלות המדינה = רשות מקרקעי ישראל). האם הרשות המוניציפלית השלימה את הפיתוח של הרחוב וכל התשתיות בו?!

העברת רעיון לכדי מציאות

הנתונים השונים אודות הבית שנאספו על ידי האדריכל, הכוללים את נתוני השטח, הגדרות תקציב, דרישות החוק והרצונות שלכם, יגובשו יחדיו לכדי תחילתה של תוכנית אדריכלית שתוביל ליצירת בית פרטי ייחודי עבורכם. האדריכל יגשר בין העדפות ורצונות לבין המציאות, יעזור לכם להבין מהם סדרי העדיפויות שלכם, להפריד בין עיקר לטפל, ויציג בפניכם מספר חלופות רלוונטיות לבניית ועיצוב הבית.

מדובר בשלב של סיעור מוחות הדורש הרבה דיוק ויצירתיות, בו כל המידע שנאסף מאוגד לכדי תוכנית אדריכלית ראשונית, עם סקיצות הכוללות תכנון הקומות של המבנה והתייחסות לעיצוב חוץ ופנים, החזיתות שלו, חלוקה פנימית של החללים ועוד.  (בשלבים מתקדמים יותר של התכנון תהיה גם התייחסות מפורטת ביותר לאלמנטים שונים בבית כמו נקודות חשמל, אינסטלציה, ריצוף, סוג הפתחים וכדומה). למעשה לכל אדריכל מיומן יש טביעת אצבע ייחודית משלו וכל בית פרטי שהוא מתכנן הינו פרויקט חד פעמי וייחודי שאין שני לו, עם עיצוב מקורי ותכנון חכם המשלב בתוכו אסתטיקה ופונקציונאליות.

תכנון הבית כמכלול

בתכנון אדריכלי של בתי מגורים, ניתן לומר שהשלם הוא יותר מסך חלקיו.

כאשר מתכננים בית חדש צריך לקחת בחשבון לא רק את כל החלקים שלו, אלא גם את החיבור ביניהם, ואת ההרמוניה שבין כל החלקים.  אי אפשר לתכנון את חזית הבית בסגנון מסוים, ואז את החלק הפנימי בסגנון אחר, כי במקרה כזה התחושה בבית תהיה של צרימה, ושל חוסר הרמוניה.

כלומר, תכנון בית פרטי דורש בין היתר להתייחס להיבטים שונים שמרכיבים אותו בחלקו הפנימי והחיצוני כאחד. למשל, יש לתכנן את גודל הבית וצורתו בין אם הוא יהיה אם בקומה אחת או יותר. כמו כן יש  להתייחס למיקום הבית על המגרש ביחס לרחוב ולבתים שכנים, וכן יש לתכנן מיקום של כניסה ראשית, חנייה, שביל גישה, חצר ואלמנטים מבוקשים שונים בחצר.

בנוסף יש לחלק את הבית לשטחים ציבוריים ופרטיים, חללים פתוחים וסגורים, לבחון את היחס ביניהם, את הקשר של כל אזור עם החוץ ועם כניסה של אור שמש וזרימת אוויר, וכן בחינה של הנוף הנשקף מכל מקום בבית. בנוסף בבית עם יותר מקומה אחת יש לבחון את הקשר האנכי בין כל מפלס, להחליט על מיקום חדר המדרגות וצורתו, וכדומה.

הצגת תוכניות אדריכליות

התוכניות האדריכליות יוצגו לעיונכם כשרטוטים דו מימדיים, וכן במודל תלת-מימדי ממוחשב.  המודל התלת-מימדי מקל עליכם להבין  את חזות הבית ואופן חלוקתו. האדריכל יעבור עימכם על כל פרט בתוכניות אלו ויסביר את הרציונל שמאחוריו, ובאם ניתן לבצע שינויים. במידה ותרצו זה השלב לבצע שינויים בתוכניות עד להגעה לתוכנית של בית שעונה לשביעות רצונכם המלאה.

קבלת היתרי בנייה

תוכניות אדריכליות סופיות של הבית המכונות גרמושקה משמשות עבור קבלת היתרי בנייה מהרשויות הרלוונטיות. מדובר בשלב טכני בירוקרטי, הנדרש בהגשה של שרטוטי המבנה עם מפת מדידה בהתאם לדרישות של מנהל התכנון, אותם יש להגיש לועדה המקומית לתכנון ובניה.  הועדה המקומית היא זו שמנפיקה בסופו-של-דבר את ההיתר, אבל כתנאי להנפקת ההיתר הזה יש לעמוד בהרבה דרישות, ולקבל אישורים מהרבה רשויות שונות. 

בשלב הרישוי יש להעסיק בעלי מקצוע נוספים כגון מודד, מהנדס בניין, מהנדס אינסטלציה, יועץ קרקע וביסוס, אגרונום, יועץ תנועה ועוד… כמו כן, צריך להשיג אישורים מרשויות וגופים שונים כגון – פיקוד העורף (אישור ממ"ד), בזק, הוט, חב' חשמל, פקיד היערות, רשות העתיקות ועוד…  בנוסף לאישורים אלה צריך גם להתקשר עם מעבדה לבדיקות ואתר לפינוי פסולת, צריך לחתום על מסמכים וטפסים, צריך להשיג ערבות בנקאית ועוד…

האדריכל הינו מגיש ועורך הבקשה, ובגלל המורכבות הרבה של תהליך ההיתר בארץ, האדריכל נדרש למיומנות רבה, לידע ולנסיון בתחום.  במשרדי אדריכלים רציניים, רוב העבודה בתהליך הרישוי מתבצעת ע"י משרד האדריכלים עצמו, ובכך האדריכל חוסך לכם המון זמן וכאב ראש.  עבודה לא מקצועית של אדריכל בלתי-מנוסה עלולה 'לעלות' לכם בהמון ימי עבודה מבוזבזים, שבהם תתרוצצו לשווא בין הרשויות השונות.  זה גם עלול לעכב את תהליך ההיתר, ולגרום להוצאות של חודשי שכירות נוספים.

אדריכל רציני ויסודי יבחן היטב מה מותר לתכנן בשטח, ויתכנן מלכתחילה רק מה שמותר ואפשרי, כדי שתהליך הרישוי וההיתר יהיה מהיר וזורם ככל האפשר.

למרות זאת, לפעמים לרשויות השונות יש הערות לתכניות, שהוגשו.  במקרה כזה, האדריכל שהוא מגיש ועורך הבקשה, נדרש לדעת כיצד להתמודד עם ההערות מהגופים השונים באופן יעיל ויצירתי, כך שיהיה אפשרי לשמר את רעיון התכנון המקורי.

קבלת היתר הבניה הוא בעצם השלב הסופי בתהליך הרישוי.  בנוסף להיתר הבניה, יש לקבל גם אישור לתחילת עבודות.

תהליך הרישוי בישראל הוא בין הארוכים והמורכבים בעולם המערבי, והשלבים העיקריים בו הם:

  • בקשת תיק מידע- בקשה המופנית לועדה המקומית לתכנון ומידע, שבה הועדה נדרשת להעביר את מלוא המידע אודות השטח המיועד לבנייה. המידע כולל למשל זכויות בנייה, ייעוד השטח וזכויות ומגבלות נוספות. יש לקחת בחשבון כי קבלת תיק המידע יכולה לארוך בין חודש לחודשיים.
  • בקשה להיתר בנייה- הכנת גרמושקה עם תוכנית המכילה מידע חיוני עבור ועדת תכנון ובנייה, כדוגמת גודל מבנה, המיקום של הבית, מיקום חנייה, שביל גישה וגינה, מספר קומות מתוכנן, פרטים של מהנדס הקונסטרוציה אשר מונה להיות 'מתכנן שלד המבנה', שרטוטים של חתכים וחזיתות, ועוד…  לפעמים הבקשה להיתר כוללת בתוכה גם בקשה להקלות בניה, אשר מחייבות תהליך של פירסום כדי לאפשר לשכנים הגובלים להתנגד אם ההקלה מפריעה להם.
  • שלב בקרת התכן – שלב זה מתבצע אחרי שהועדה לתכנון ולבניה דנה בבקשה להיתר, והחליטה לאשר באופן עקרוני את הבקשה.  זה השלב שבו יש להשלים את כל דרישות הועדה, ולהעביר לועדה (דרך המערכת המקוונת של מינהל התכנון) את כל המסמכים, הטפסים והאישורים שהושגו
  • שלב התשלום – זה השלב שבו משלמים את היטלי ההשבחה עבור ההקלות ועבור תב"עות ששיפרו את זכויות הבניה בחלקה (במידה ויש כאלה), וכן משלמים את אגרות הבניה.

קבלת היתר בניה ואישור תחילת עבודות – לאחר השלמת כל השלבים הנ"ל, יתקבל סוף-סוף ההיתר המיוחל, ויהיה אפשר 'לעלות לשטח', ולהתחיל בבניה.

תוכניות אדריכליות מפורטות

לאחר קבלת היתרי בנייה מהרשויות ניתן לעבור ליצירת תוכניות אדריכליות מפורטות, המשמשות כתוכניות עבודה לגורמים השונים המעורבים בתהליך הבנייה.  תכניות העבודה המפורטות מוסיפות עוד הרבה מידע מעבר למידע הבסיסי שהוצג לרשויות.  אלה המסמכים שבהם יפורטו שיטות הבניה, חומרי הגלם ועוד ועוד.  על-סמך התכניות המפורטות אפשר כבר לקבל הצעות מחיר מקבלנים ובעלי מקצוע.

בין היתר תוכניות אלו יכללו תכניות מפורטות של כל קומה, חזיתות, חתכים, תכניות חשמל תאורה ותקשורת, תכניות אינסטלציה, תכניות מיזוג אוויר, תכניות ריצוף ופרישות, רשימות של פתחים מאלומיניום ונגרות, תכניות עיצוב פנים, ועוד.  בנוסף לתכניות ימסר גם כתב כמויות אדריכלי, ויפורטו חומרי הגמר, כולל צבעים וטקסטורות.  התכניות האדריכליות המפורטות ילוו גם בתכניות קונסטרוקציה מפורטות, ולפעמים גם בתכניות מבעלי מקצוע נוספים כגון יועץ אינסטלציה, יועץ מיזוג אוויר ועוד. 

מעבר מתכנון לביצוע

לאחר שכל התוכניות מוכנות יוצאים למכרז לבחירת קבלנים, מפקח בנייה וספקים מתאימים, נקבעת תוכנית עבודה וניתן להתחיל בעבודות הבניה עצמן. בשלב זה האדריכל משמש בשטח כמפקח עליון המוודא שהעבודות מבוצעות באופן מדויק ושלם בהתאם לתוכניות האדריכליות. לרוב לפני כל תחילת שלב חדש האדריכל יעבור על התוכניות עם אנשי המקצועי ויוודא שהן ברורות ומובנות לאנשי המקצוע, ושהם יודעים כיצד לממש אותן.  בנוסף, האדריכל מהווה כתובת להתייעצות וקבלת החלטות בכל בעיה וקושי המתגלה בתהליך הבנייה ובמימוש התוכניות האדריכליות בפועל.

סיום הבניה, וקבלת טופס 4 ותעודת גמר בניה

עם סיום עבודות הבניה, יש לקבל מהועדה לתכנון ובניה טופס 4 (אישור איכלוס), וכן תעודת גמר.כדי לקבל את האישורים הללו יש להגיש לועדה שלל מסמכים, אישורים וטפסים.

בשלב זה האדריכל ילווה את איסוף המסמכים, וינחה את בעלי הבית והקבלנים על מה צריך לחתום, ואיך להשלים את דרישות הועדה.