חוששים להכנס ל'בור' של הוצאות בלתי נגמרות?
מפחדים שעלויות הבניה והתכנון האדריכלי יהיו מעל ומעבר למה שאתם יכולים להשקיע?!
אתם חוששים בצדק, כי זה קורה אצל הרבה משפחות שבונות…
אבל זה לא חייב להיות ככה!!
בתכנון נכון, ובעזרה של בעלי מקצוע אחראיים ומנוסים, אתם יכולים להימנע מרוב הטעויות שעושים הבונים בדרך כלל.
יש לי חדשות טובות בשבילכם- ניתן לחסוך בעלויות הבניה של בית חדש, וחשוב מכך- ניתן לחסוך בעלויות התחזוקה והשיפוצים העתידיים שלו. כל זאת, בקלות ובמהירות, ובלי ויתורים על היופי והעיצוב של הבית.
במאמר הזה אני אנסה לתת טיפים מנסיוני, ולעשות קצת סדר בנושא של התקציבים והעלויות.
(במאמר נפרד, אני אסביר את הטעויות הנפוצות שעושות רוב המשפחות הבונות בנושאי תקציב וכספים).
אם לומר את האמת- מאד מסובך לקבוע את עלויות הבניה המדויקות. זה קשה במיוחד בשלב ראשוני שבו אין עדיין תכניות בכלל. ככל שמתקדמים בתכנון, ויש פירוט רב יותר של היקף הבניה, כך ניתן להעריך בצורה מדויקת יותר את העלות הסופית. אבל, גם כשמתקדמים בתכנון יש לזכור שמדובר בהערכה בלבד, והעלויות הסופיות יקבעו רק כאשר בוחרים קבלנים מבצעים וחותמים איתם על חוזה. להלן אביא הערכה של עלויות שמתבססת על הנסיון שלי בשנים האחרונות. שימו לב שהמספרים האלה מובאים רק כחלק מהשרות שלי לכם, הבונים. המטרה היא רק לתת לכם סדרי-גודל בטרם כניסתכם לכל התהליך, ואין להסתמך על המספרים האלה בלבד. כפי שכתבתי- המחירים הסופיים יקבעו רק בחתימת חוזה עם הקבלנים.
ודאי הבנתם כבר מההקדמה שהתכנון משפיע מאד על העלויות של הבניה עצמה…
אבל יותר מזה- התכנון גם משפיע מאד על ערך הבית, מפני שככל שהבית מתוכנן טוב יותר כך עולה הערך שלו. תכנון איכותי יכול להעלות ערך של וילה במאות-אלפי שקלים, ותכנון לקוי יכול לגרוע מערך של וילה מאות-אלפי שקלים.
הערכת עלויות לבניית בית מגורים (" וילה ")
הערכת העלויות זו סוגיה מורכבת, כי יש הרבה גורמים שמשפיעים על עלויות הבניה.
בגדול, מדברים היום בענף הבניה על מינימום של 8000 ש"ח למ"ר בניה. שימו לב, מדובר על מינימום! לרוב העלויות הן גבוהות יותר, ותכננתי כבר לא מעט בתים שבהם עלויות הבניה האמירו ל- 9,000 ואפילו ל-12,000 ש"ח למ"ר. יחד עם זאת, אם המטרה שלכם היא לחסוך כסף בבניה, והתקציב הוא מאד מוגבל, אז אפשר גם לתכנן בעלות המינימלית הנ"ל, של 8,000 ש"ח למ"ר. במקרה כזה, צריך להיות כל הזמן 'עם היד על הדופק', להכין לוח תקציב מוקפד, ולדבוק בו באדיקות. הסכומים שציינתי כוללים בתוכם מע"מ, עלויות של תכנון, עלויות של רישוי, עלויות של יועצים ובעלי מקצוע, וכן עלויות בסיסיות של נגרות וגינון. סכום זה אינו כולל היטלי השבחה, מפני שהיטלי השבחה לא חלים על כל המגרשים, וגודל התשלום מאד משתנה. (הערכת היטלי ההשבחה זו עבודתו של שמאי מקרקעין, ובמקרה שצפויים היטלי השבחה אני אפנה אתכם לשמאים מצוינים ומקצועיים מאד שאני עובדת איתם).
מה משפיע על עלויות הבניה?
ישנם המון גורמים שמשפיעים על עלויות הבניה, ולהלן אפרט חלק מהגורמים העיקריים-
היקף הבניה –
ככל שבונים שטח יותר גדול, כך עלות הבניה למ"ר יורדת.
יש לשים לב! אם בונים שטח גדול יותר אז רק העלות למ"ר יורדת, אך סך העלות של הבניה עולה. הכלכלנים קוראים לזה 'עלות שולית פוחתת' (כאשר כל מ"ר נוסף שבונים עולה פחות מקודמו).
מאד חשוב להבין את הנושא הזה, בייחוד למשפחות שתקציבן מוגבל ומתכננות בתים קטנים מאד. דוקא בבתים קטנים של 90-120 מ"ר, עלות הבניה למ"ר עולה מאד, ומגיעה אפילו ל- 9,000 ש"ח למ"ר. זה אולי נשמע מפתיע, אבל כשחושבים על כך מגלים שזה מאד הגיוני, כי יש בכל בית גורמים שהעלות שלהם היא קבועה. למשל, עלות המטבח היא יחסית קבועה בין אם בונים 90 מ"ר ובין אם בונים 200 מ"ר. עלות הקמת מערכת הביוב היא כמעט זהה בין אם בונים 90 מ"ר ובין אם בונים 200 מ"ר. וכך הלאה, וכך הלאה… המשמעות של זה היא שיש עלויות בסיסיות וקבועות לבית, וכאשר הן מתחלקות על פחות מטרים (בבתים קטנים) אז העלות שלהן למ"ר יוצאת יותר גבוהה.
סטנדרט הבניה ורמת הגמר –
ככל שבונים בסטנדרט גבוה יותר כך עלות הבניה עולה. אם בונים בסטנדרט בסיסי וצנוע אז עלות הבניה יורדת.
כשאני כותבת 'סטנדרט' אני מתכוונת בעיקר לחומרי הגמר- כמותם ואיכותם (ריצופים, חיפויים, ברזים, כלים סניטריים, דלתות, סוג החלונות, גופי תאורה, ריהוט וכיוצ"ב).
במאמר נפרד אתייחס לאפשרויות של הורדת הסטנדרט, מבלי לגרוע מהעיצוב של הבית.
תכנון ועיצוב הבית על-ידי האדריכלית –
תכנון מורכב מייקר את הבניה, למשל- הפרשי מפלסים רבים, קורות דקורטיביות, קשתות, גרמי מדרגות מסובכים.
תכנון 'בזבזני' מייקר את הבניה, בעיקר 'ביזבוז' של שטח בניה במסדרונות ומעברים שאינם נחוצים, בגלל תכנון לא יעיל.
הוספת אלמנטים עיצוביים מייקרת את הבניה, למשל- חיפוי קירות חיצוניים בחומרי גמר מיוחדים, קרניזים, פתחים מיוחדים וכיוצ"ב.
תנאי השטח והטופוגרפיה של המגרש –
למשל אם יש הפרשי גובה גדולים במגרש, או אם מי התהום גבוהים, או אם קיים סוג אדמה 'בעייתי'… אז עלויות הפיתוח יעלו, ואיתן גם הסכום הכולל של הבניה.
כמות וגודל של פתחים –
חלונות ודלתות הם אלמנטים יקרים לבניה. ככל שיש יותר פתחים, וככל שהפתחים גדולים יותר- כך תתייקר הבניה.
כמובן שגם למי שרוצה לחסוך- אינני ממליצה לוותר על חלונות!! חלונות הם חשובים מאד, וכולנו אוהבים לחיות בבית מואר ומאוורר. אבל, בישראל יש נטיה להפריז במספר הפתחים ובגודלם. אנחנו חיים במדינה מוארת מאד ברוב ימות השנה. בנוסף, רוב הבתים הפרטיים בארץ זוכים ל-4 כיווני אוויר ולמרחק סביר משכניהם, כך שמגיע אליהם אור השמש בשפע. לכן, אם רוצים לחסוך, אז ניתן לתכנן את החלונות בתבונה, ולמנוע בזבוז כסף על עודף חלונות.
משך התכנון והבניה –
אנשים נוטים לשכוח את זה, אבל ככל שהבניה מתארכת כך יש הוצאות גדולות יותר על שכר דירה, על משכנתה, ואפילו על שכר טירחה של המפקח. התארכות של חודש בתהליך של הרישוי או בתהליך של הבניה יכולה להביא להוצאות של אלפי שקלים, ואפילו עשרות אלפי שקלים במקרים מסוימים. לכן, חשוב לעבוד עם בעלי מקצוע שידעו איך להימנע מ'סחבת'.
הסכנות והנזקים הכספיים שצפויים למי שנעזר במתכננים לא מקצועיים-
אם קראתם בעיון עד לכאן, אז ודאי הבנתם עד כמה חשוב התכנון האדריכלי… יש אנשים ש'חוסכים' על תכנון אדריכלי כמה אלפי שקלים בודדים, אבל מפסידים מאות אלפי שקלים על הבית כולו.
מי שרוצה לחסוך ונעזר באיש מקצוע שאינו מוסמך לעבודת התכנון, יכול למצוא את עצמו בסוף עם הוצאות הרבה יותר גדולות ממה שחסך.
אני אנסה להדגים את זה בעזרת סיפור אמיתי לגמרי 'מהשטח' (אחד מאינספור סיפורים דומים שנתקלתי בהם):
באפריל 2016 הגיעה אלי לקוחה שהמתכנן הבלתי מקצועי שלה כמעט גרם לה לנזק בלתי הפיך. היא ובעלה ניסו לחסוך ושכרו את שירותיו של הנדסאי בניין בלתי מנוסה, במקום להיעזר באדריכל מנוסה. למזלם, הם הגיעו אלי ברגע האחרון (בשלב יציקת היסודות בשטח) והצלחתי למזער את הנזקים לבית שלה. ביקשתי מאותה לקוחה לכתוב עדות על מסכת הייסורים שעברה עם המתכנן הלא מקצועי. לשמחתי, היא מאד רצתה לעזור כדי למנוע מאחרים לעבור את מה שהיא עברה. להלן העדות שכתבה הלקוחה (מחקתי את החתימה שלה כדי לא להסתכן בתביעת דיבה מהמתכנן):
** מתכנן לא מקצועי- מה לא לעשות כשמתכננים בית **
למי שמתעצל לקרוא את המכתב של הלקוחה, להלן תיאור של עיקר הנזקים שנגרמו לה:
א. תכנון לקוי מאד של בית לא פרקטי.
תכנון שגרם לכך שהבית לא באמת יכול 'לתפקד', ואי אפשר באמת לחיות בו.
למשל- דלת כניסה שנפתחת כך שאי אפשר להכנס לתוך הבית, חלון של ממ"ד שנפתח לתוך מחסן, חדר רחצה בחדר הורים שאין בו מקום לאסלה, ועוד 'הברקות' תכנוניות מהסוג הזה…
אילו הבית היה אכן נבנה כך אז הערך של הבית היה יורד ב- 100,000 ש"ח לפחות לעומת התכנון ה'מתוקן' שאני הצעתי לה.
ב. תכנון בזבזני.
בבית היו כ- 20 מ"ר מבוזבזים ששימשו כמסדרונות ומעברים מיותרים. עלות הבניה של המטרים הלא מנוצלים הללו היא לפחות 120,000 ש"ח. כמובן שזה כסף ש'נזרק לפח' אם השטח הזה אינו מנוצל.
ג. התארכות התהליך של קבלת היתר בניה.
הזמן שלקח לאותה לקוחה להוציא היתר בניה בועדה היה 5.5 שנים (כן, כן, חמש וחצי שנים!!).
זה הרבה מעל ומעבר לזמן הסביר להוצאת היתר. הלקוחה הזו שילמה שכירות מיותרת במשך שנתיים לפחות, אם לא במשך חמש שנים… (100,000-200,000 ש"ח !!)
ניתן לראות מהמקרה הזה כיצד חסכון של כמה אלפי שקלים בודדים הוביל להפסד של מאות-אלפי שקלים (שלא לדבר על עגמת הנפש וכאב הלב). מזל שהלקוחות התעשתו בזמן והגיעו לקבלת ייעוץ מקצועי אשר מיזער את הנזקים שלהם.
עלויות של שירותי תכנון ועיצוב אדריכלי
עלויות התכנון והעיצוב מושפעות מהרבה משתנים- גודל הבית, מורכבות הבית, מיקום הבית, ועוד… יחד עם זאת, עבור לקוחות פרטיים גיבשתי הצעת מחיר קבועה אשר נותנת מענה לכל סוגי הבתים, בכל היקפי הבניה. כלומר, קיים מחיר בסיס קבוע, אך יש הנחות או תוספות על סמך קריטריונים מסוימים, אשר מפורטים בהצעה.
(ללקוחות עסקיים =קבלנים ויזמים, יש מחירון שונה, שניתן לקבל אצלי במשרד)
כדי לקבל מושג על שכר הטרחה המקובל, מצורפים קישורים ל- 3 מחירוני שכר-טרחה של אדריכלים (יש ללחוץ על הטקסט):
א. מחשבון באתר saf
ב. מחירון באתר yes, please
ג. מחירון באתר דפי זהב zap
האמינות והשקיפות מולכם, הלקוחות, נמצאת בראש סדר העדיפויות שלי.
לכן, בניגוד למקובל בענף, החלטתי לפרסם את המחירון שלי לסוגי העבודה השונים.
ניתן למצוא את הצעות המחיר שלי בלשונית ה'שאלות ותשובות' באתר, תחת השאלה 'כמה יעלו לנו שירותי התכנון והעיצוב האדריכלי'.
במידה ויש לכם שאלות נוספות בנוגע לעלויות הבניה ו/או למחירי אדריכלות, אתם מוזמנים לפנות אלי דרך 'צור קשר' באתר.
אשמח לעמוד לשרותכם, ואשיב לכל השאלות בהקדם.
בברכת הצלחה רבה בבנייה!
טל גורן, אדריכלית רשויה
052-8345799
