שאלות ותשובות

יש שלושה נושאים עיקריים שהם תחום ההתמחות של האדריכלית, ואין אף בעל מקצוע אחר שיכול להחליף אותה בהם:

1. תכנון הבית = התייחסות לפן הפונקציונלי והפרקטי.
למשל- סידור החללים אחד ביחס לשני, מיקום הבית על המגרש, התייחסות לאקלים, התייחסות לרוחות השמיים (צפון/דרום), הקשר בין הבית לסביבתו וכו'…
זאת, להבדיל ממהנדס, אשר אחראי על התכנון של חוזק המבנה בלבד.

2. עיצוב הבית = התייחסות למראה של הבית ולסגנון שלו, גם מבפנים (עיצוב פנים) וגם מבחוץ (חזיתות הבית).
דוגמאות לסגנון ומראה של בית – כפרי, מודרני, יווני, טוסקני, מזרחי, יפני…
כמובן שאפשר גם 'להמציא' סגנון חדש או לשלב בין סגנונות שונים, אבל תפקיד האדריכלית זה לדאוג שבסופו של דבר הבית יהיה יפה, מרשים והרמוני.
אין בעל מקצוע אחר שיכול לתת מענה מקיף בנושא העיצוב, אבל מעצבות פנים יכולות להשלים את עבודת האדריכלות, בכל מה שנוגע לפנים הבית.

3. רישוי הבית = טיפול מול רשויות החוק בפן התכנוני של הבניה, קבלת היתר בניה ואישור איכלוס לבית (היתר, טופס 2 וטופס 4).
א. הבנה מעמיקה וידע רחב בחוק התכנון והבניה הישראלי- זה מאפשר מיצוי הפוטנציאל של הבניה.
ב. היכרות עם התב"עות (תכניות בינוי עיר) שחלות על החלקה- זה מאפשר לנתח איזה בית אפשר לבנות על איזה מגרש.
ג. היכרות עם הרשויות השונות וידע על אופן העבודה מולם (בעיקר, אבל לא רק ועדה ומועצה / עיריה)- זה מאפשר עבודה יעילה יותר מול הרשויות, וגם חסכון של זמן וכסף.
ד. דרישות החוק- בחוק התכנון והבניה יש פרק שעוסק ב'ייחוד הפעולות'.  ישנן פעולות רישוי שרק אדריכל רשוי (=בעל רשיון) רשאי לעסוק בהן.
כל הנושאים הבירוקרטיים הללו הינם בתחום אחריותה של האדריכלית, ואין בעל מקצוע אחר שמיומן ומוסמך לטפל בהם.

הדבר הכי חשוב בבחירת אדריכלית הוא לוודא שיש לה את ההסמכה החוקית, את ההכשרה ואת הנסיון לטיפול בפרויקט שלכם.

כלומר, בשלב ראשון, יש לבדוק-

1. מה ההסמכה המקצועית של האדריכלית.  כיום יש הרבה בלבול, כי יש אנשים שמכנים את עצמם 'אדריכלים' למרות שבפועל הם אינם כאלה (למשל קוראים לעצמם "אדריכלי פנים" למרות שאין מקצוע כזה, והשם הנכון הוא "מעצבי פנים").  לכן, חשוב לבדוק שהאדריכלית שלכם היא אדריכלית רשויה (או לפחות רשומה), או שיש בידה תואר אחר שמקנה לה את הזכות החוקית לעסוק באדריכלות (למשל הנדסאי אדריכלות).
2. מה הנסיון המקצועי של האדריכלית.  לנסיון 'בשטח' אין תחליף.  עם כל שנות הלימודים ועם כל הידע התיאורטי, עדיין ישנם דברים שלומדים אותם רק מהתנסות פעילה בתכנון, בבניה וברישוי.  לכן, חשוב לוודא שלאדריכלית שלכם יש נסיון עשיר בתכנון סוג המבנה שאתם מעוניינים להקים.
3. מה רמת השרות והמקצועיות של האדריכלית.

לגבי רמת השרות והמקצועיות, זה נושא שתוכלו לבדוק על ידי התייעצות עם לקוחות קודמים.
תשאלו את הלקוחות הקודמים-

• האם היתה הקשבה לרצונות ולצרכים שלהם?
• האם היה מענה לבקשות שלהם?
• האם היתה זמינות לפגישות ולשיחות טלפוניות?
• האם התהליך התכנוני והבירוקרטי 'זרם' היטב ובקצב סביר?
• האם הם מרוצים מהשרות שקיבלו ומהתוצאה הסופית של הבית?

בנוסף, אפשר להתייעץ גם עם מהנדסים וקבלנים שהאדריכלית עבדה איתם, כדי להתרשם מהמקצועיות שלה.
תשאלו את המהנדסים והקבלנים-

• מה רמת השרטוטים והתכניות שהאדריכלית הפיקה?
• עד כמה היתה התייחסות של האדריכלית לפן הטכני ולפן התקציבי של הבניה?
• עד כמה האדריכלית היתה זמינה לביקורים באתר הבניה?
• האם היה מענה לבעיות שצצו במהלך הבניה?

בשלב השני, לאחר שוידאתם שהאדריכלית מוסמכת, מנוסה, מקצועית ושירותית… אז הגיע הזמן לבחון גם את הרמה האישית:

1. האם יש כימיה עם האדריכלית? מערכת היחסים המקצועית בתכנון בית נמשכת לפחות שנה וחצי, ולעיתים גם שנתיים-שלוש.  האם אתם מרגישים שמערכת היחסים הזאת תהיה פוריה ומוצלחת?  האם התקשורת עם האדריכלית היא כנה ופתוחה, והאם אתם מרגישים בנוח להציף את הרצונות והצרכים שלכם?!
2. האם אתם מזדהים עם תפישת העולם המקצועית של האדריכלית? לכל משפחה יש סדרי עדיפויות משלה- מה חשוב לה בבית ומה פחות.  האם אתם מרגישים שהאדריכלית מסוגלת להגשים את מה שאתם רוצים בבית?
3. מה הרושם הכללי שהאדריכלית עשתה עליכם והאם יש לכם אמון בה וביכולותיה?  אתם הולכים להפקיד בידיה של האדריכלית מליוני שקלים…  התכנון והעיצוב שלה יקבעו בסופו של דבר את ערך הבית, כולל ערך המגרש שעליו הוא 'יושב'.  תכנון לקוי יגרע מאות אלפי שקלים מערך הבית שלכם, ותכנון טוב יוסיף לערך הבית מאות אלפי שקלים.  האם אתם סומכים על האדריכלית שתדע 'לספק את הסחורה'?

ודאי ברור לכם שאין אף אדריכלית מושלמת… אבל אם אתם מרוצים מהאדריכלית ברוב הפרמטרים הנ"ל, אז אפשר להתקדם ולשכור את שירותיה…

איך לא בוחרים אדריכלית?

אחרי שהבהרנו איך לבחור אדריכלית (ראו בסעיף הקודם של שאלות ותשובות), חשוב להבין גם איך לא לבחור אדריכלית.  ישנם שיקולים שהם פחות חשובים או שאינם רלוונטיים בבחירה, וחשוב להדגיש גם אותם…

1. לא בוחרים אדריכלית לפי עלות שכר טירחה.  התכנון הוא המרכיב החשוב ביותר בבית, ויכול להשפיע על ערך הבית במאות אלפי שקלים.  אם תחסכו על התכנון כמה אלפי שקלים אבל תקבלו תוצאה לא מוצלחת… הפסדתם הרבה יותר ממה שהרווחתם.  עלות של מ"ר בניה עומדת על מינימום של 7000 ש"ח.  עלות ממוצעת של חלון בחדר שינה עומדת על כ- 6000 ש"ח.  אם קיבלתם תכנון 'בזבזני' שבו יש מטרים לא מנוצלים או עודף חלונות או אלמנטים יקרים שלא תורמים לבית- אז הפסדתם הרבה יותר ממה שהרווחתם.

2. לא בוחרים אדריכלית לפי עיצוב ספציפי של בית מסוים.  אדריכלית מקצועית יודעת להתאים את העיצוב של כל בית לטעם האישי של המשפחה, וגם לתקציב הבניה.  לכן, כל בית הוא שונה מהאחרים.  יתכן שתראו בית מסוים של האדריכלית שפחות ימצא חן בעיניכם בגלל שלבעלי הבית יש טעם שונה משלכם, או שלא היה להם תקציב כדי למצות את הפוטנציאל של הבית.  אבל חשוב לזכור– מה שחשוב זה לבחון את התכנון של הבית, ולא את העיצוב או רמת הגימור שלו.  בבית שלכם יהיה עיצוב וגימור מדויקים, לפי רצונכם ותקציבכם.

אני מחלקת את התכנון והבניה ל- 6 שלבים:

1. שלב קניית מגרש ובירורים מקדימים.
בין אם יש בבעלותכם מגרש ובין אם אתם מחפשים מגרש לקניה, אתם צריכים לברר הרבה נושאים:

• מה מותר לבנות על המגרש (ומה אסור)?
• מה מצב הפיתוח במגרש, והאם יש עלויות פיתוח חריגות?
• האם חלים על המגרש היטלי השבחה, ואם כן – איך מבררים את היקפם?
• מה הצרכים והרצונות שלכם בבניית הבית, והאם אפשר לממש את רצונכם במגרש מסוים?
• מה התקציב שעומד לרשותכם, והאם הוא מספיק לבניית הבית שאתם רוצים?
• איך צריך להיערך לקראת הבניה, ובמה כרוך התהליך של התכנון והבניה?

בסיום שלב זה תדעו מה עומד לפניכם, ותהיו ערוכים לתכנון ולבניה. תוכלו לקבל החלטות לגבי קניית המגרש ולגבי אפשרויות התכנון שעומדות בפניכם (כלומר- מה אפשר להקים על המגרש שלכם?)

2. שלב התכנון המוקדם.
זהו השלב שבו אתם ואני מתכננים ביחד את הבית. זהו השלב החשוב ביותר, שקובע את הדברים הכי בסיסיים וחשובים- המיקום של הבית על המגרש, התכנון הפנימי והחיצוני, הסגנון של הבית…
למעשה, זה השלב שבו קובעים מה יהיה בבית ואיך הוא יראה.  לכן, זה שלב שצריך להקדיש לו את מלוא תשומת הלב, ולא 'לעגל פינות' או לחפף.
בסיום השלב הזה, למעשה הבית כבר מתוכנן. כל השלבים הבאים הם בירוקרטיים וטכניים עד שהבית מוכן למגורים.

בסיום שלב זה יהיה בידינו תכנון הבית ברמה של 'סקיצות', עם רמת פירוט בסיסית בלבד (כלומר, עדיין לא מספיק מפורטת כדי לקבל הצעות מחיר קונקרטיות מקבלנים).

3. שלב הרישוי.
זהו השלב שבו אני משרטטת תכניות יותר קצת יותר מפורטות, ועורכת אותם בפורמט להגשה. השרטוטים הללו מכונים 'גרמושקה' או 'הרמוניקה'. את הגרמושקה הזו מגישים לרשויות השונות במטרה לקבל היתר בניה.
שלב זה הוא מורכב וארוך, ובעצם מהווה חלק נכבד מעבודתי כאדריכלית.
דרישות הרישוי הולכות ומתרבות משנה לשנה, ואף מחודש לחודש, ותהליך הוצאת ההיתר במדינת ישראל נהיה מסורבל ועתיר עבודה…
אין באפשרותי לפרט כאן את כל תהליך הרישוי וקבלת ההיתר, בגלל כמה סיבות:
* הדרישות משתנות בין ישוב לישוב ובין ועדה לועדה.
* החוק מתעדכן מדי פעם, ובהתאמה לכך גם עבודת הרישוי משתנה.
* מדובר כאמור בתהליך ארוך עם הרבה פרטים, שמצדיק מאמר ארוך בפני עצמו.
כמובן שאשמח לפרט בעל פה על תהליך ההיתר של הבית הספציפי שלכם.
בשלב זה יש גם תשלומים רבים של אגרות והיטלים, וכן הוצאות נוספות שמתחייבות בגלל התהליכים הבירוקרטיים. צריך להתכונן לכך מבחינת התקציב והתזרים.

בסיום השלב הזה, יהיה בידיכם היתר בניה וטופס 2, כלומר- תקבלו את אישור המדינה וכל הרשויות להקים בפועל את הבית.

4. שלב תכניות עבודה מפורטות לביצוע.
בשלב זה אני מתכננת את הפרטים של הבית, ונותנת לבעלי המקצוע את כל המידע שהם צריכים. כעת הקבלנים יכולים לתת הצעות מחיר ולבנות את הבית בפועל. כמובן ששלב זה מתבצע בשיתוף פעולה מלא שלכם. אנחנו נשב ביחד ונקבל החלטות לגבי החשמל בבית, לגבי האינסטלציה, לגבי החלונות, הדלתות, המטבח, חדרי הרחצה… בעצם לגבי הכל.

בסיום השלב הזה, אתם מקבלים סט של תכניות מפורטות. עם התכניות הללו אתם ניגשים למכרז קבלנים כדי לקבל הצעות מחיר.

5. שלב הבניה של הבית.
זהו השלב שבו הבית קורם עור וגידים 'בשטח'. בונים את שלד הבניין, ולאחר מכן מבצעים את עבודות הגמר כגון חלונות, ריצוף, טיח, חשמל וכו'…

בסיום השלב הזה עבודות הבניה והפיתוח נגמרו, וכמעט אפשר להכנס לגור בבית…

6. שלב סיום הבניה וקבלת אישור איכלוס (טופס 4) מהועדה.
בשלב זה יש לבצע 'עבודת ניירת' בירוקרטית ולהזמין את הפקחים מטעם הרשויות. לאחר אישור הפקחים וסיום עבודת הניירת מול הועדה, מקבלים את האישור המיוחל מהועדה. בזאת מסתיים תהליך בניית הבית, על פי חוקי מדינת ישראל.

בסיום שלב זה עורכים חגיגה גדולה של חנוכת הבית 🙂

באיזה שלב של הפרויקט כדאי לערב את האדריכלית?

מומלץ לערב את האדריכלית בשלב מוקדם ככל האפשר בתהליך בנית הבית.
אפילו אם טרם קניתם מגרש, ואתם מתלבטים לגבי קניה של מגרש מסוים- כדאי מאד לערב את האדריכלית ולהתייעץ איתה.  כך תוכלו לוודא שהמגרש אכן מתאים לכם, ושאין בו בעיות שלא חשבתם עליהן מראש.

אז כפי שכתבתי, ככל שמקדימים להתייעץ באדריכלית כך עדיף, אבל השלב שבו חיוני והכרחי לערב אדריכלית הוא שלב התכנון המוקדם.  לא ניתן לתכנן בית ללא מעורבות והכוונה של אדריכלית.
בסיום שלב התכנון המוקדם, יש להגיש את הבקשה להיתר, ועל פי החוק אתם חייבים חתימה של אדריכל/ית כעורך הבקשה על גבי השרטוטים.

1. שלב קניית מגרש ובירורים מקדימים.

• מתן ייעוץ והכוונה.
• מענה על כל השאלות התכנוניות, והפניה למקורות מידע אחרים לגבי שאלות בתחומים אחרים.
• עשיית 'סדר בראש' בכל מה שנוגע לתהליך שעומד לפניכם.
• בירור לגבי זכויות הבניה במגרש, לגבי נושא הפיתוח ועוד…
  
  

2. שלב התכנון המוקדם.

• גיבוש פרוגרמה (="רשימת מכולת") מה יהיה בבית.
• הפניה לבעלי מקצוע רלונטיים כגון מודד, מכון העתקות וכו'.
• הכנת חלופות לתכנון הבית לפי הדרישות התכנוניות והעיצוביות שלכם.
• בחירת החלופה המועדפת לתכנון, ועיבוד החלופה עד לשביעות רצון שלכם(ושלי 😉 ).
• שרטוט הבית ברמה של 'סקיצות' שבהן אפשר לראות את התכנון והעיצוב.
• הכנת הדמיה תלת-מימדית ממוחשבת להמחשת מראה הבית (לא כלול בהצעת המחיר ה'חסכונית').
  
  

3. שלב הרישוי.

• שרטוט הבקשה להיתר (=גרמושקה).
• הגשת הבקשה להיתר ברשויות השונות.
• מילוי טפסים ודרישות בירוקרטיות.
• מעקב וביקורת ברשויות כדי לוודא שהתהליך מתקדם.
• הנחיית בעלי הבית כיצד לטפל בנושאים הבירוקרטיים שבאחריותם.
• טיפול בכל הדרישות הבירוקרטיות כדי לעזור לבעלי הבית, ולצמצם במידת האפשר את ביזבוז הזמן שלהם.
  
  

4. שלב תכניות עבודה מפורטות לביצוע.

• שרטוט תכניות עבודה אדריכליות מפורטות.
• תיאום התכניות עם תכנון הקונסטרוקציה של המהנדס ועם יועצים נוספים (תאורה, מיזוג אויר, אזעקות, מעליות וכו'…)
• הפניה לבעלי המקצוע הרלוונטיים כחלק מתהליך המכרז– קבלנים, מפקחים…
• הכנת כתב כמויות לאלמנטים אדריכליים בבניה (ריצופים, חיפויים, כלים סניטריים, אדנים וספים, ברזים וכיוצ"ב…)
  
  

5. שלב הבניה של הבית.

• פיקוח עליון על הבניה.
• סיוע והכוונה בבחירת חומרי גמר ועיצוב.
• ליווי וקשר עם מפקח הבניה והקבלנים, כולל מתן מענה לאתגרים שצצים 'בשטח'.
  
  

6. שלב סיום הבניה וקבלת אישור איכלוס (טופס 4) מהועדה.

• מתן הכוונה וליווי בנוגע לדרישות של הרשויות.
• מילוי הטפסים הנדרשים.
• הגשת הטפסים והמסמכים לועדה ולמועצה.

לוחות זמנים לתהליך התכנון והבניה

קשה לתת הערכה גורפת לגבי משך הזמן הכולל של התכנון והבניה. קיימים כל מיני גורמים שמשפיעים על לוחות הזמנים, והם משתנים מבית לבית. לכן, צריך לבחון כל מקרה לגופו.
יחד עם זאת, הנסיון שלי מלמד שבדרך כלל כל התהליך, מתחילת התכנון ועד סוף הבניה, לוקח כשנתיים. במקרים בודדים פרק הזמן הזה מתקצר בכמה חודשים, אבל יש גם מקרים שבהם התהליך מתארך מאד.

להלן פירוט של לוחות הזמנים בכל שלב, עם ציון הגורמים שעלולים לעכב או לזרז את התהליך:

1. שלב קניית מגרש ובירורים מקדימים.
שלב זה יכול לנוע בין ימים בודדים לבין כמה חודשים.
אם ברשותכם מגרש, ורק צריך לברר מה אפשר לבנות עליו, אז התהליך הזה הוא קצר מאד. אם אתם מחפשים מגרש לקניה, אז התהליך עלול להיות ארוך, ולהתמשך אפילו כמה חודשים.

2. שלב התכנון המוקדם.
שלב זה לוקח בדרך כלל 3-5 חודשים.
ככל שתגיעו לשלב זה יותר 'מגובשים' לגבי הרצונות והצרכים שלכם- כך שלב זה יתקצר.

3. שלב הרישוי.
שלב זה אמור לקחת כ- 6 חודשים, אבל בפועל מתעכב לעיתים קרובות, אפילו עד שנה.

שלב זה מתנהל בחפיפה לשלבים האחרים:
* 3 חודשים ראשונים של תהליך הרישוי (=שלב קבלת המידע במערכת המקוונת) מתקיים במקביל לתכנון המוקדם.
* חודש אחרון של תהליך הרישוי (=השלב פורמלי/טכני של קבלת ההיתר עצמו) מתקיים במקביל לשרטוט תכניות עבודה מפורטות.

דוגמאות לגורמים שעלולים לעכב את שלב הרישוי:

• ועדה מקומית לתכנון ובניה שאיננה מתפקדת כראוי, וגורמת לסחבת (או אחת מהרשויות האחרות המעורבות בתכנון).
• מגרש בבעלות של רשות-מקרקעי-ישראל (יש לרמ"י פרוצדורה שלמה עד לחתימה, ובדרך כלל זה לוקח זמן רב).
• חוסר היכרות של המתכנן עם הרשויות השונות ועם אופן ההתנהלות מולן ו/או חוסר ידע של המתכנן בתהליך הרישוי עפ"י החוק.
• בקשת הקלות בבניה, אשר מצריכה תהליך פירסום שקבוע בחוק ולוקח זמן.
• התנגדות לבניה מצד שותפים בחלקה או מצד בעלים של חלקות גובלות (בעלים של חלקות גובלות רשאים להתנגד במקרה של הקלות).
• כאשר אין פיתוח בחלקה אז הרשות המוניציפלית (מועצה / עיריה) לא מאשרת בניה עד להשלמת הפיתוח.
  
  

4. שלב תכניות עבודה מפורטות לביצוע.
שלב זה לוקח מספר שבועות, ואני מאד משתדלת לסיים אותו בטרם קבלת ההיתר. המטרה היא שביום שמתקבל היתר הבניה תוכלו כבר 'לעלות לשטח' עם הטרקטורים. כלומר, שלב זה מתנהל במקביל לשלב הרישוי, ולכן לא מעכב את התהליך בדרך כלל.
אם יש עיכובים בכל זאת אז הם נובעים מהתלבטויות לגבי תכנון ועיצוב הבית, או מעבודה לא נכונה מול הקבלנים שנותנים את הצעות המחיר.

5. שלב הבניה של הבית.
בניית הבית עצמו לוקחת כשנה, אבל במקרים מסוימים יכולה להתקצר אפילו ל- 8 חודשים, או להתארך אפילו עד שנה וחצי.
הגורמים הבאים משפיעים על משך שלב הבניה:

• רמת המורכבות של הבית מבחינה הנדסית. ככל שהבית מורכב יותר, הזמן יתארך.
• גודל הבית, ומספר הקומות שלו. ככל שהבית גדול יותר ויש בו יותר קומות (מרתף, עליית גג וכו') כך תתארך הבניה.
• אלמנטים נלווים לבית כגון בריכת שחיה, מחסן / חניה נפרדים מהבית וכיוצ"ב. ככל שיש יותר אלמנטים כאלה כך הבניה עלולה להתארך.
• תנאי שטח בעייתיים ופיתוח מורכב. למשל מגרש מאד משופע שמצריך קירות תמך גדולים ומורכבים. למשל מגרש שיש בו מי תהום גבוהים אשר מחייבים לבצע את היסודות בטכנולוגיה מיוחדת.
  
  

6. שלב סיום הבניה וקבלת אישור איכלוס (טופס 4) מהועדה.
שלב זה לוקח מספר שבועות. ככל שהבית נבנה במדויק לפי התכניות, כך שלב זה יתקצר. במקרה שיש סטיה מהתכניות, אז שלב זה יתארך.

הערכת עלויות לבניית בית מגורים (" וילה ")

הערכת העלויות זו סוגיה מורכבת, כי יש הרבה גורמים שמשפיעים על עלויות הבניה. בגדול, מדברים היום בענף הבניה על מינימום של 7,000 ש"ח למ"ר בניה. חשוב להדגיש שזה מינימום!  ברוב הבתים העלויות הן גבוהות יותר, ראו להלן מה משפיע על עלויות הבניה.  סכום זה כולל בתוכו מע"מ, עלויות של תכנון, עלויות של רישוי, עלויות של יועצים ובעלי מקצוע, וכן עלויות בסיסיות של נגרות וגינון. סכום זה אינו כולל היטלי השבחה.

אז מה משפיע על עלויות הבניה?

1. היקף הבניה. ככל שבונים שטח יותר גדול, כך עלות הבניה למ"ר יורדת.  בהתאמה, ככל שבונים שטח קטן יותר כך עלות הבניה למ"ר עולה.  לדוגמה, אם בונים בית בן 100-120 מ"ר בלבד, אז העלות המינימלית למ"ר תעמוד על כ- 9,000 ש"ח, שזה משמעותית יותר גבוה מהסכום המינימלי למ"ר שצוין לעיל.
2. סטנדרט הבניה ורמת הגמר. ככל שבונים בסטנדרט גבוה יותר כך עלות הבניה עולה. אם בונים בסטנדרט בסיסי וצנוע אז עלות הבניה יורדת.  ככל שמשקיעים יותר בסטנדרט הבניה ורמת הגמר, כך יעלה הסכום למ"ר.  בבתים מסוימים הסכום יכול להאמיר גם ל- 12,000 ש"ח למ"ר (כן, גם בתים כאלה כבר יצא לי לתכנן…)
3. תנאי השטח והטופוגרפיה של המגרש. אם יש הפרשי גובה גדולים במגרש, או מי תהום גבוהים, או סוג אדמה 'בעייתי'- אז עלויות הפיתוח יעלו, ואיתן גם הסכום הכולל של הבניה.
4. כמות וגודל של פתחים. חלונות ודלתות הם אלמנטים יקרים לבניה. ככל שיש יותר פתחים, וככל שהפתחים גדולים יותר- כך תתייקר הבניה.
5. משך התכנון והבניה. אנשים נוטים לשכוח את זה, אבל ככל שהבניה מתארכת כך יש הוצאות גדולות יותר על שכר דירה, על משכנתה, ואפילו על שכר טירחה של המפקח. התארכות של חודש בתהליך יכולה להביא להוצאות של אלפי שקלים, ואפילו עשרות אלפי שקלים במקרים מסוימים.